Foire aux questions

Bien que la legislature en vigueur est en cours de changement, présentement, aucune loi au Québec ne rend obligatoire les inspections avant l'acquisition d'un immeuble résidentiel. Cependant, l'inspection est l'un des meilleurs moyens dont dispose l'acheteur pour avoir une idée de l'état du bâtiment et permet de déceler, le cas échéant, la présence de vices apparents et même les indices de présence de vices cachés. Avec cela, l'acheteur peut avoir une meilleure idée de la valeur réelle de son investissement.    

L’une des plus grosses inquiétudes lors de l’acquisition d’un bâtiment est la crainte de devoir faire face aux vices cachés. 

Selon l’article 1726 du Code civil du Québec: 

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Il est important de mentionner que, pour être qualifié de vice caché, le défaut doit respecter quatres critères: il doit être caché, il doit être grave, il doit exister au moment de la transaction et il doit être inconnu du vendeur et de l’acheteur au moment de la transaction.

Généralement, pour amener les tribunaux à qualifier un défaut de vice caché, cela prend l’intervention d’un expert pour établir les quatre critères du vice caché. 

L’inspection préachat étant une inspection visuelle, ne pourra pas  établir avec certitude la présence ou l’absence de vice caché dans l’immeuble. Par contre, il peut arriver des situations où, la présence de certains éléments visibles lors de l’inspection peut porter vôtre inspecteur se positionner sur la nécessité d’une étude plus poussée sur l’état de certaines composantes du bâtiment. 

Il est donc primordial de bien prendre connaissance du contenu du rapport d’inspection et de s’assurer d’avoir bien compris les recommandations qui y sont formulées. 

Oui. La déclaration du vendeur, communément appelée la DV est une attestation écrite faite par le vendeur de l’état du bâtiment, selon ses connaissances.

Le vendeur est tenu de déclarer au mieux de ses connaissances tous les défauts présents dans l’immeuble au moment de la transaction et, dans certains cas, ceux qui ont déjà fait l’objet d’une intervention ou d’une correction. Avec cela, ni le vendeur ni l’acheteur ne pourra nier certains faits car tout ce qui est inscrit dans la DV est réputé comme étant connu des deux parties. 

Cela peut arriver que certaines déclarations faites par le vendeur dans la DV soient confirmées ou infirmées lors de l’inspection. 

Il faut toujours se rappeler de la notion de « l’acheteur prudent et diligent ».  Dans sa décision rendue dans le dossier Freidman c. Shnirelman, l’honorable juge Claude Dallaire clarifie encore la notion d’acheteur prudent et diligent :

« [115] Pour être qualifié de prudent et de diligent, l’acheteur doit avoir fait tout en son possible pour apprécier l’état du bien, avant l’achat. Son examen doit être sérieux, Il doit correspondre à celui d’une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances que cet acheteur. 

[116] La simple possibilité que l’acheteur puisse découvrir la présence d’un vice, et qu’il ne saisisse pas l’opportunité, peut faire de lui un acheteur insouciant. Dans un tel cas, son insouciance ne réussira pas à transformer un vice qui était apparent, en vice caché. L’acheteur doit donc être à l’affût d’indices « pouvant laisser soupçonner un vice » et être plus méfiant que moins.»

C’est clair que s’il y a déjà eu un rapport d’inspection sur le bâtiment, le vendeur a pour obligation de le mentionner.  Et, bien que les observations faites dans le rapport existant pourrait effectivement guider quelqu’un qui désire faire l’acquisition du bâtiment, cela ne devrait en aucun cas remplacer la nécessité pour le nouveau promettant-acheteur de commander son propre rapport.  À cet égard, il y a, entre autres, deux des aspects d’une inspection qu’il faut ici comprendre :  

 1-     Tel que stipulé à la norme de pratique que promeut le Réseau-IBC, «L’inspection en bâtiment consiste à faire un examen visuel attentif du bâtiment principal pour établir l’état physique de ses systèmes et de leurs composantes, tel que constaté à la date de l’inspection ». Ainsi, il n’y a rien qui garantit qu’une composante n’aura subi aucune modification ou détérioration entre les deux transactions.  De plus, une inspection effectuée en été peut être très différente de celle effectuée en automne sans compter le fait que tous les inspecteurs n’utilisent pas les mêmes outils, et de ce fait, n’offrent pas les mêmes services : des indices de vices cachés n’étant pas apparents lors de l’inspection précédente pourraient le devenir.   De ce fait, ne pas profiter de son droit de faire inspecter le bâtiment avant d’en faire l’acquisition pourrait être interprété par un tribunal comme une insouciance.   

 2-     Le deuxième aspect est que le rapport est produit pour le client qui le commande et pour répondre aux besoins de ce client selon une entente de service entre ce client et son inspecteur. Se fier au rapport déjà existant au lieu de commander le sien, ne confère pas nécessairement un droit de recours contre l’inspecteur qui l’a produit. Si jamais un vice majeur venait à surgir et dont les indices visibles étaient présents avant la transaction on ne pourra pas tenir pour responsable l’inspecteur engagé par le promettant-acheteur précédent de ne l’avoir pas déclaré dans son rapport.   

 Encore une fois, ce comportement pourrait être assimilé par un tribunal à celui de l’acheteur insouciant n’ayant pas fait preuve de prudence et de diligence. 

Le rapport d’inspection reprend les constats de l’inspecteur lors de sa visite des lieux tout en formulant diverses recommandations. 

Bien que certaines composantes telles que la structure, la toiture et la fondation du bâtiment nécessitent une attention très particulière, vous avez intérêt à prendre connaissance de toutes les sections du rapport. Après lecture du rapport, si certains points méritent d’être clarifiés, nous vous recommandons de communiquer sans tarder avec votre inspecteur. 

Le tarif d'une inspection dépend en grande partie du type de bâtiment (condominium, plain pied, maison à étage, plex, etc). Cependant, en plus du type de bâtiment, il existe plusieurs éléments qui peuvent influencer le prix d'une inspection dont la liste peut être assez longue. Parmi ces éléments, il y a l'âge du bâtiment, l'historique des travaux de rénovations et d'entretien, des indices de problèmes connus (exemple infiltration d'eau), la position géographique du bâtiment et ainsi de suite. 

Dans un soucis de transparence et pour éviter de mauvaises surprises rendu sur place, avant de fixer le tarif pour une inspection, il est important pour nous d'avoir un entretien avec notre client (e) pour connaitre ses besoins et surtout de prendre connaissance des documents relatifs au bâtiment.